Версия для слабовидящих

Использование средств фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме

Как известно, собственник квартиры несет бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме. Многочисленные споры, связанные с капитальным ремонтом общего имущества многоквартирных домов, свидетельствуют об актуальности данной темы.  
Согласно требованиям статьи 2 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе организуют обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет взносов собственников помещений в таких домах на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников финансирования.
Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
Фонд капитального ремонта образуют: взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме, проценты, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете.
При любом способе управления многоквартирным домом плата за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме должна зависеть только от размера жилого помещения, при этом не имеет никакого значения, на каком этаже и в каком подъезде находится квартира, и сколько человек в ней проживает.
Средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации (в случае, если ее подготовка необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности) и в иных целях, предусмотренных статьей 174 ЖК РФ.
До 2014 года собственники помещений в многоквартирном доме, по общему правилу, самостоятельно определяли размер платы за капитальный ремонт общего имущества в таком доме и порядок ее внесения. 
С 2014 года собственники квартир обязаны уплачивать обязательный взнос на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, минимальный размер которого определяется субъектами Российской Федерации и устанавливается в рублях с одного квадратного метра на единицу общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику. Соответственно, собственникам как квартир, так и нежилых помещений в таком доме будут принадлежать имущественные права на уплаченные денежные средства. При продаже квартиры новый собственник приобретает в собственность не только квартиру, но и долю в праве на общие денежные средства, которая равна доле в праве на указанные денежные средства предшествующего собственника. Доля в праве на общие денежные средства у нового собственника помещения возникает в силу закона в момент возникновения права собственности на приобретенное им имущество в многоквартирном доме (ст. 36.1 ЖК РФ) .
Следят за качеством работ по капитальному ремонту многоквартирного дома и принимают соответствующие работы собственники либо уполномоченные собственниками лица (управляющие организации, товарищества собственников жилья), которые в свою очередь являются заказчиками работ по капитальному ремонту общего имущества в соответствующем доме. И только после принятия заказчиком работ, такие работы считаются выполненными.
 В настоящее время указанное выше право собственников помещений в многоквартирном доме на денежные средства фонда капитального ремонта, образованного за счет их взносов, конкретизировано в разделе IX ЖК РФ, в соответствии с которым фонд капитального ремонта формируется путем перечисления взносов собственников помещений на специализированный счет либо путем их перечисления на счет регионального оператора. Средства фонда капитального ремонта могут использоваться только в соответствии с их целевым назначением, указанным в статье 174 ЖК РФ.
Частью 4 статьи 179 ЖК РФ допускается использование региональным оператором средств, полученных от собственников помещений в одних многоквартирных домах, для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах, но на возвратной основе. При определенных условиях средства фонда капитального ремонта возвращаются собственникам помещений в многоквартирных жилых домах.
 ЖК РФ предлагает собственникам помещений два варианта формирования фонда капитального ремонта: формирование фонда капитального ремонта на специальном счете многоквартирного дома или на счете регионального оператора по финансированию капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.
При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете накопления осуществляются на одном счете только на один дом, и проценты, начисленные кредитной организацией за пользование временно свободными средствами, остаются в распоряжении собственников. Минусами являются: необходимость самостоятельно заниматься организацией капитального ремонта, отслеживать процесс накопления средств; комиссия банка оплачивается собственниками за счет взносов на капитальный ремонт, а также невозможность получения займа на проведение капитального ремонта за счет средств регионального оператора.
При формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора по финансированию капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов региональный оператор перед собственниками несет ответственность как за сохранность средств, так и за организацию капитального ремонта, выбор подрядчика, выступает техническим заказчиком работ и несет ответственность за их качество; комиссия за ведение счета кредитной организации выплачивается в меньшем размере, так как сумма пропорционально делится между всеми домами, формирующими фонд капитального ремонта на счете регионального оператора; ответственность за деятельность регионального оператора несет субъект Российской Федерации. Минусом же является длительный срок изменения формы накопления со счета регионального оператора на специальный счет.
Принятие решений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, о выборе способа формирования фонда капитального ремонта и об использовании фонда капитального ремонта относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Решение о проведении капитального ремонта и его финансировании принимается собственниками помещений на их общем собрании большинством не менее двух третей голосов от собственников помещений в многоквартирном доме.
До вступления в силу Федерального закона РФ от 25.12.2012 г. № 271-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ" (далее - Закон N 271-ФЗ) капитальный ремонт помогал проводить фонд реформирования ЖКХ. Теперь фонд будет спонсировать только переселение граждан из ветхого и аварийного жилья. 
Закон № 271-ФЗ, признавая плату за капремонт обязательной для всех собственников, направлен на создание четкого механизма, который позволит проводить капремонт всего жилого фонда в плановом порядке.
 В соответствии со ст. 175 ЖК РФ, владельцем специального счета может быть ТСЖ, осуществляющее управление МКД и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу, и, в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.
Таким образом, если полномочия ТСЖ выходят за рамки ст. 175 ЖК РФ, то оно должно открывать счета у регионального оператора, либо дробиться на отдельные ТСЖ.
В случае если собственники многоквартирного дома до 2014 года не определились каким образом собирать средства на капитальный ремонт общего имущества, они "по умолчанию" попадают в региональный фонд. Так или иначе избежать капремонта не получится.
Более того, в соответствии со ст. 165 ЖК РФ взнос на капремонт является обязательным платежом, и за просрочку платежа предусматривается пени 1/300 от ставки рефинансирования Центрального Банка. Решение собственников об отказе от уплаты будет являться незаконным. Деньги с неплательщиков могут взиматься и в судебном порядке.
 Закон Тверской области от 28 июня 2013 г. № 43-ЗО 
"Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Тверской области" в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации устанавливает правовые и организационные основы проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Тверской области.
В соответствии с постановлением Правительства Тверской области от 29 июля 2014 г. № 374-пп "Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на территории Тверской области на 2015 год" минимальный размер взноса на многоквартирные дома, оснащенные лифтовым оборудованием составляет 7,70 р. на 1 кв.м., на многоквартирные дома, не оснащенные лифтовым оборудованием и имеющие два и более видов благоустройства - 5,60 руб., на многоквартирные дома неблагоустроенные, многоквартирные дома с одним видом благоустройства либо двумя видами благоустройства, одним из которых является газоснабжение - 4,40 руб.
 
Старший помощник прокурора
младший советник юстиции                                   Т.В. Уткина
 
Источник: По информации Кимрской межрайонной прокуратуры.
Обратите внимание: При полном или частичном использовании информации и фотоматериалов ссылка на сайт Администрации города обязательна.
 

Дополнительная информация